En résumé : Vendre une maison héritée nécessite d’abord d’être reconnu officiellement comme propriétaire via une attestation de propriété établie par un notaire. Ensuite, tous les héritiers doivent s’accorder sur la vente et le prix. La plus-value éventuelle est imposée, mais des exonérations existent. Le délai moyen entre le décès et la vente effective est de 6 à 18 mois.
Hériter d’une maison et vouloir la vendre semble simple en théorie. En pratique, entre les démarches notariales obligatoires, l’accord de tous les héritiers et les questions fiscales, c’est souvent plus long et complexe que prévu. Voici tout ce qu’il faut savoir pour vendre dans les meilleures conditions.
Peut-on vendre immédiatement après un décès ?
Non. Avant de pouvoir vendre un bien immobilier hérité, plusieurs étapes sont obligatoires.
Première condition : être reconnu propriétaire. Le notaire doit établir une attestation de propriété immobilière (ou attestation de dévolution successorale), acte authentique qui transfère officiellement le bien aux héritiers. Sans ce document, aucune vente n’est possible — les acheteurs et les banques l’exigent systématiquement.
Ce document prend généralement 1 à 3 mois à être établi après le décès.
Deuxième condition : l’accord de tous les héritiers. Si plusieurs héritiers sont en indivision sur le bien, la vente nécessite l’accord unanime de tous. Un seul héritier qui refuse bloque la vente.
Les étapes pour vendre une maison en succession
Étape 1 : Ouvrir la succession (semaines 1–4)
Contactez un notaire dès le décès. Il identifie les héritiers, recherche un éventuel testament et ouvre officiellement la succession.
Étape 2 : Établir l’attestation de propriété (mois 1–3)
Le notaire rédige l’attestation de propriété immobilière et la publie au service de la publicité foncière. C’est cette publication qui transfère juridiquement la propriété aux héritiers.
Étape 3 : Faire estimer le bien
Faites réaliser une estimation par un agent immobilier ou un expert immobilier. L’estimation sert à :
- Déterminer la valeur vénale pour la déclaration de succession
- Fixer le prix de vente
- Éviter une sous-évaluation (risque de redressement fiscal)
⚠️ La valeur déclarée à la succession et le prix de vente ne doivent pas être trop éloignés. Une vente bien en dessous de la valeur déclarée peut alerter l’administration fiscale.
Étape 4 : Obtenir l’accord de tous les héritiers
Tous les indivisaires doivent signer un accord sur :
- La décision de vendre (et non de conserver ou de racheter)
- Le prix de mise en vente
- Le choix de l’agence immobilière éventuelle
Si un héritier est mineur ou sous tutelle, le juge des tutelles doit autoriser la vente.
Étape 5 : Signer le compromis puis l’acte définitif
La vente se déroule comme toute vente immobilière :
- Compromis de vente : engagement des deux parties
- Délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur
- Acte de vente définitif chez le notaire (environ 3 mois après le compromis)
Le produit de la vente est réparti entre les héritiers selon leurs quotes-parts, après déduction des frais.
Que faire si un héritier refuse de vendre ?
C’est l’un des blocages les plus fréquents. Si un héritier s’oppose à la vente, les autres ne peuvent pas le contraindre directement.
Options disponibles :
- La négociation : tenter de trouver un accord (prix de vente différent, rachat de parts par un héritier)
- La médiation : un médiateur peut aider à débloquer la situation
- La licitation judiciaire : en dernier recours, saisir le tribunal pour forcer la vente aux enchères judiciaires. C’est long (1 à 3 ans) et le prix obtenu est souvent inférieur au marché.
Consultez notre article sur la succession bloquée pour les recours détaillés.
La fiscalité sur la plus-value immobilière
La vente d’un bien immobilier hérité peut générer une plus-value imposable, calculée entre la valeur au moment de l’héritage et le prix de vente.
Comment est calculée la plus-value ?
Plus-value = Prix de vente − Valeur retenue dans la succession
Si vous vendez à 350 000 € un bien valorisé 300 000 € dans la succession, la plus-value est de 50 000 €.
Les abattements pour durée de détention
Plus vous attendez avant de vendre, moins vous payez d’impôt :
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération IR | Abattement partiel |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
La plus-value nette après abattement est imposée à 19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux (soit 36,2 % maximum).
Exonérations possibles
- Résidence principale du défunt : si le bien était la résidence principale du défunt et que vous vendez dans les 2 ans suivant le décès, la plus-value est exonérée.
- Premier bien vendu : si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédentes, une exonération partielle peut s’appliquer.
Délais réalistes pour vendre
| Étape | Durée estimée |
|---|---|
| Ouverture succession + attestation de propriété | 1 à 3 mois |
| Mise en vente + compromis | 1 à 4 mois |
| Délai entre compromis et acte définitif | 2 à 3 mois |
| Total minimum réaliste | 4 à 6 mois |
| En cas de conflit entre héritiers | 1 à 3 ans |
Erreurs fréquentes à éviter
- Mettre en vente avant d’avoir l’attestation de propriété : aucun notaire acheteur ne pourra instrumenter la vente sans ce document.
- Sous-évaluer le bien dans la succession pour payer moins de droits : risque de redressement fiscal et de requalification lors de la vente.
- Vendre trop vite si la plus-value est importante : attendre quelques années peut réduire significativement l’imposition.
- Oublier de déduire les frais : les frais de notaire, les travaux réalisés par les héritiers et les frais d’agence sont déductibles de la plus-value.
Quand consulter un notaire
Le notaire est indispensable pour vendre un bien immobilier en succession. Il intervient à deux niveaux :
- Côté succession : établissement de l’attestation de propriété, déclaration de succession, répartition du produit de vente
- Côté vente : rédaction de l’acte de vente (tout comme pour n’importe quelle transaction immobilière)
Un notaire peut aussi vous conseiller sur le moment optimal pour vendre (fiscalité de la plus-value) et vous aider à débloquer une situation conflictuelle entre héritiers. Obtenez un devis gratuit →
FAQ
Faut-il déclarer la succession avant de vendre le bien ? Pas obligatoirement avant, mais la déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois suivant le décès. Dans la pratique, notaire et vente sont souvent gérés en parallèle.
Un héritier peut-il acheter le bien lui-même ? Oui. Un héritier peut racheter les parts des autres pour devenir seul propriétaire. Le prix doit être équitable (valeur de marché) pour éviter les contestations.
Les frais de notaire sont-ils plus élevés en cas de succession ? Les frais de vente sont les mêmes que pour toute transaction immobilière (environ 7 à 8 % du prix pour un bien ancien). S’ajoutent les frais liés à la succession elle-même (attestation de propriété, déclaration de succession).
Que se passe-t-il si le bien est hypothéqué ? L’hypothèque doit être levée au moment de la vente. Le produit de la vente servira d’abord à rembourser le crédit et la mainlevée d’hypothèque, le reste étant réparti entre les héritiers.
Peut-on vendre à un membre de la famille ? Oui, mais le prix doit refléter la valeur réelle du marché. Une vente à prix bradé à un proche est analysée fiscalement comme une donation déguisée et peut être requalifiée.
La vente est-elle possible si un héritier est à l’étranger ? Oui, l’héritier absent peut signer par procuration notariée. Si son adresse est inconnue, un représentant peut être désigné par le tribunal.
La vente d’une maison en succession est une opération qui demande méthode et patience. Anticipez en contactant rapidement un notaire pour ouvrir la succession et établir l’attestation de propriété. Consultez aussi notre guide sur la succession en indivision si plusieurs héritiers sont concernés.