Dès l’ouverture d’une succession, les héritiers se retrouvent en indivision : ils sont propriétaires ensemble de tous les biens du défunt, sans que les parts de chacun soient encore matériellement identifiées. Cette situation, souvent inconfortable, a ses règles propres — et ses solutions pour en sortir.
Qu’est-ce que l’indivision successorale ?
L’indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien, chacune détenant une quote-part abstraite (un tiers, la moitié, etc.) sans qu’aucune portion du bien ne soit attribuée à l’une en particulier.
Elle naît automatiquement à l’ouverture de la succession dès lors qu’il y a plusieurs héritiers. Elle prend fin avec le partage, qui attribue à chacun des biens déterminés.
Exemple : Trois enfants héritent d’une maison de 300 000 € et de 60 000 € en banque. En indivision, chacun est propriétaire d’un tiers de la maison et d’un tiers des liquidités — sans qu’aucune pièce ne leur appartienne en propre.
Les droits des héritiers en indivision
Chaque indivisaire dispose de plusieurs droits sur les biens :
- Le droit d’usage : utiliser les biens indivis, à condition de ne pas empêcher les autres d’en faire de même
- Le droit aux revenus : percevoir sa quote-part des revenus générés (loyers, intérêts)
- Le droit de vendre sa quote-part : un héritier peut céder sa part dans l’indivision à un tiers, sous réserve du droit de préemption des autres indivisaires
Un héritier ne peut pas, seul :
- Vendre un bien de l’indivision
- Louer un immeuble indivis (sauf accord des autres)
- Réaliser des travaux importants sans autorisation
Les règles de décision en indivision
Les décisions ne se prennent pas à l’unanimité pour tout. La loi distingue trois niveaux :
Décisions à la majorité des 2/3
- Actes d’administration courante (petites réparations, renouvellement de bail)
- Perception des revenus
- Mandat de gestion
Décisions à l’unanimité
- Vente d’un bien immobilier indivis
- Partage amiable
- Modification des droits des indivisaires
Décision individuelle
- Actes conservatoires (réparations urgentes pour éviter la dégradation)
- Tout héritier peut agir seul pour préserver le bien
Les obligations des héritiers en indivision
L’indivision crée aussi des obligations :
- Payer les charges communes : impôts (taxe foncière), assurance, entretien — proportionnellement à sa quote-part
- Rembourser les avances : si un héritier a financé des travaux de conservation, les autres lui doivent leur quote-part
- Rendre compte : l’héritier qui gère les biens indivis doit rendre compte aux autres
Les problèmes fréquents de l’indivision
L’indivision est une source classique de blocages et de conflits entre héritiers :
- Un héritier occupe le bien seul sans payer d’indemnité aux autres
- Refus de signer le partage ou de vendre un bien
- Dégradation du bien faute d’entretien collectif
- Héritier introuvable ou refusant de communiquer
- Désaccord sur la valeur des biens à partager
Un héritier qui occupe seul un bien indivis doit en principe verser une indemnité d’occupation aux autres, calculée sur la valeur locative du bien.
Comment sortir de l’indivision ?
1. Le partage amiable
C’est la solution la plus rapide et la moins coûteuse. Tous les héritiers se mettent d’accord sur la répartition des biens. Un notaire rédige l’acte de partage (obligatoire si des immeubles sont concernés).
2. La vente du bien indivis
Si les héritiers s’accordent pour vendre (à un tiers ou à l’un d’eux), le produit de la vente est réparti selon les quotes-parts. La vente nécessite l’accord de tous.
Exception : Si l’un des héritiers veut vendre mais que les autres s’y opposent, il peut saisir le tribunal pour demander la licitation (vente judiciaire) — mais c’est une procédure longue.
3. Le rachat de parts
Un héritier peut racheter les parts des autres pour devenir seul propriétaire. La valeur de rachat est calculée sur la valeur du bien au jour du rachat.
4. La convention d’indivision
Les héritiers peuvent signer une convention d’indivision pour organiser la gestion du bien pendant une période déterminée (5 ans maximum, renouvelable). Elle désigne un gérant, définit les règles de vote, et peut prévoir les conditions de sortie.
5. Le partage judiciaire
En dernier recours, si les héritiers ne parviennent pas à s’entendre, l’un d’eux peut saisir le tribunal judiciaire pour demander le partage judiciaire. Le juge désigne un notaire et tranche les désaccords. C’est long (parfois 2 à 5 ans) et coûteux.
Rappel important : Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision (article 815 du Code civil). Un héritier peut toujours provoquer le partage, même contre la volonté des autres.
L’indivision et la fiscalité
En indivision, les revenus des biens (loyers, etc.) sont imposés au nom de chaque indivisaire proportionnellement à sa quote-part, même si les revenus ne sont pas distribués.
La vente d’un bien indivis déclenche l’imposition de la plus-value immobilière dans les conditions habituelles, au prorata des quotes-parts de chacun.
FAQ
Un héritier peut-il forcer la vente d’un bien indivis ? Pas directement. Il peut soit convaincre les autres (partage amiable), soit saisir le tribunal pour demander la licitation judiciaire si aucun accord n’est possible.
Combien de temps peut durer l’indivision ? Théoriquement indéfiniment si tous les héritiers sont d’accord pour maintenir l’indivision. En pratique, la convention d’indivision est limitée à 5 ans (renouvelable).
Un héritier peut-il vendre sa quote-part à un tiers ? Oui, mais les autres héritiers disposent d’un droit de préemption : ils peuvent racheter la part au même prix dans un délai d’un mois après notification.
Que se passe-t-il si un héritier décède pendant l’indivision ? Sa quote-part dans l’indivision est transmise à ses propres héritiers, qui entrent à leur tour dans l’indivision.
L’indivision peut être une situation temporaire gérable ou un enfer juridique selon les relations entre héritiers. Pour éviter les blocages, agissez rapidement : contactez un notaire dès l’ouverture de la succession pour organiser le partage. Obtenez un devis gratuit →