En résumé : Quand une maison est héritée en indivision, toutes les charges courantes (taxe foncière, assurance, entretien) sont dues par tous les héritiers au prorata de leurs quotes-parts. Si l’un d’eux avance les frais, il peut réclamer remboursement aux autres lors du partage. Pour les travaux importants, l’accord d’une majorité est nécessaire. En cas de désaccord persistant sur la gestion des charges, le recours au partage judiciaire devient inévitable.
Hériter d’une maison, c’est aussi hériter de ses charges. Taxe foncière, assurance, frais de copropriété, crédit immobilier en cours, travaux… Ces coûts peuvent rapidement devenir une source de tension entre héritiers. Voici qui doit payer quoi, et comment organiser cette gestion pendant la période d’indivision.
Les charges courantes : répartition entre héritiers
Toutes les charges liées à la conservation et à la gestion du bien en indivision sont réparties entre tous les héritiers au prorata de leurs quotes-parts.
La taxe foncière
La taxe foncière est due par les propriétaires du bien au 1er janvier de chaque année. En cas d’indivision, chaque héritier est redevable de sa quote-part.
En pratique, l’administration fiscale adresse souvent l’avis à un seul héritier (généralement le premier sur la liste). Cet héritier peut légitimement demander aux autres leur quote-part.
Exemple : Taxe foncière de 1 200 € pour 3 héritiers à parts égales → 400 € par héritier.
L’assurance habitation
Le bien doit être assuré dès le décès. Si personne ne l’assure, les héritiers en sont collectivement responsables en cas de sinistre.
Le coût de l’assurance est partagé entre tous les héritiers proportionnellement à leurs parts.
Les frais de copropriété
Pour un appartement en copropriété, les charges de copropriété (syndic, entretien des parties communes) continuent d’être dues par les héritiers-propriétaires. Elles peuvent être avancées par un seul et remboursées lors du partage.
L’entretien courant
Petites réparations, entretien du jardin, nettoyage : ces dépenses sont des actes conservatoires, engageables par n’importe quel héritier sans accord préalable. Elles sont remboursables par les autres à hauteur de leurs quotes-parts.
Le crédit immobilier en cours : que devient-il ?
Si la maison héritée est encore soumise à un crédit immobilier, les héritiers reprennent le crédit à la mort du souscripteur.
Ce qui se passe :
- La banque est informée du décès
- Les héritiers reprennent le remboursement (chacun est responsable à hauteur de sa quote-part de dette)
- L’assurance emprunteur peut couvrir tout ou partie du capital restant dû (vérifiez les conditions du contrat)
Si l’assurance emprunteur couvre le décès : Le capital restant dû peut être remboursé par l’assurance. Les héritiers récupèrent le bien libre de tout crédit. C’est la situation la plus favorable.
Si l’assurance ne couvre pas : Les héritiers doivent soit continuer à rembourser, soit vendre le bien pour rembourser le crédit.
Les travaux : qui décide et qui paie ?
Les actes conservatoires (urgence)
Un héritier peut seul décider et payer des réparations urgentes (toiture qui fuit, chaudière HS en hiver, dégât des eaux) pour éviter la dégradation du bien. Il se fait ensuite rembourser par les autres proportionnellement.
Les actes d’administration (gestion courante)
Pour les travaux de maintenance non urgents (ravalement, rénovation d’une salle de bains), il faut l’accord des 2/3 des droits indivis (pas l’unanimité).
Les actes de disposition (travaux importants)
Pour les travaux qui modifient substantiellement la structure du bien ou sa destination, l’accord unanime de tous les héritiers est nécessaire.
Si un héritier réalise des travaux importants sans accord : Il ne peut pas exiger remboursement et peut même être tenu à remise en état.
Que se passe-t-il si un héritier refuse de payer sa quote-part ?
Si un héritier ne paie pas sa part des charges, les autres ont plusieurs options :
- Avancer les frais et se faire rembourser lors du partage (les sommes avancées sont imputées sur la part de l’héritier défaillant)
- Mettre en demeure l’héritier récalcitrant par lettre recommandée
- Saisir le tribunal pour obtenir un jugement ordonnant le paiement (long et coûteux)
Le non-paiement des charges peut aussi être un argument pour demander le partage judiciaire si la gestion de l’indivision devient impossible.
L’occupation du bien et les charges
Si un seul héritier habite la maison, la question se pose : doit-il payer toutes les charges ?
Ce qui est souvent fait en pratique :
- L’héritier occupant paie l’intégralité des charges courantes
- En contrepartie, les autres lui doivent une indemnité pour l’occupation (ou acceptent qu’il habite sans verser de loyer)
- Un équilibre est trouvé entre “indemnité d’occupation due” et “charges avancées”
Mais cet arrangement informel doit être formalisé dans une convention d’indivision pour éviter les disputes au moment du partage.
Pour en savoir plus : habiter une maison héritée
La fiscalité des revenus locatifs pendant l’indivision
Si le bien est loué pendant la période d’indivision :
- Les loyers perçus sont des revenus fonciers imposables pour chaque héritier à hauteur de sa quote-part
- Chaque héritier déclare sa part de loyers dans sa déclaration de revenus personnelle
- Les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, taxes) sont déductibles proportionnellement
L’optimisation : la convention d’indivision
Pour éviter les disputes sur les charges, les héritiers peuvent signer une convention d’indivision chez le notaire. Elle précise :
- Qui gère le bien au quotidien (gérant de l’indivision désigné)
- Comment sont réparties les charges
- Qui décide des travaux et dans quelles conditions
- La durée (jusqu’à 5 ans, renouvelable)
Cette convention donne un cadre clair et réduit les risques de conflit.
Délais et points importants
| Charge | Règle |
|---|---|
| Taxe foncière | Due par tous au prorata, au 1er janvier |
| Assurance | Obligatoire dès le décès, partagée |
| Crédit immobilier | Repris par les héritiers ou couvert par assurance |
| Travaux urgents | Un héritier peut agir seul |
| Travaux importants | Majorité 2/3 ou unanimité selon le cas |
| Revenus locatifs | Déclarés par chaque héritier au prorata |
Erreurs fréquentes à éviter
- Laisser le bien sans assurance après le décès : le risque est partagé entre tous les héritiers
- Faire des travaux importants sans accord : risque de ne pas être remboursé et d’engager des frais inutiles
- Ne pas déclarer les loyers si le bien est loué pendant l’indivision
- Attendre le partage pour réclamer les charges avancées : gardez tous les justificatifs de paiement, ils seront indispensables lors du décompte final
Quand consulter un notaire
Un notaire peut aider à :
- Rédiger une convention d’indivision pour organiser la gestion du bien
- Établir un décompte des charges avancées par chacun
- Préparer le partage en tenant compte des dépenses engagées
- Conseiller sur la meilleure façon de sortir de l’indivision
FAQ
La taxe foncière est-elle due si personne n’habite la maison ? Oui. La taxe foncière est due même si le bien est inoccupé. Elle peut être exonérée dans certains cas (vacance involontaire dans certaines communes) mais c’est rare.
Peut-on vendre la maison pour éviter de payer les charges ? Oui, si tous les héritiers sont d’accord. La vente met fin à l’indivision et aux charges partagées. Si un héritier bloque, une procédure judiciaire de licitation peut être demandée.
Les héritiers peuvent-ils refuser de payer les charges d’un bien qu’ils ne veulent pas ? Non, pas pendant l’indivision. Ils peuvent renoncer à la succession (ce qui les libère de toutes les charges), mais alors ils ne reçoivent rien.
Qui paie la taxe d’habitation si la maison est occupée par un héritier ? La taxe d’habitation pour les résidences secondaires est due par l’occupant. Si un héritier habite le bien à titre de résidence secondaire, il en est redevable.
Peut-on déduire les charges d’un bien hérité de ses impôts ? Les charges d’un bien vide ou loué peuvent être déductibles des revenus fonciers. Pour un bien occupé à titre personnel, elles ne sont pas déductibles. Les droits de succession eux-mêmes ne sont pas déductibles.
La gestion des charges d’un bien immobilier en succession demande organisation et communication entre héritiers. Consultez nos articles sur la succession en indivision et le rachat de parts en succession pour envisager toutes les options disponibles.